0371-63215179
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河南省高級(jí)人民法院
民事審判第四庭員額法官會(huì)議關(guān)于審理
逾期交房逾期登記糾紛案件的紀(jì)要
為妥善處理逾期交房、逾期登記糾紛案件，統(tǒng)一法律適用，提高審判質(zhì)效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)合同法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省審判工作實(shí)際情況，經(jīng)民四庭員額法官會(huì)議討論，形成如下紀(jì)要，供審理此類案件時(shí)參考。
第一條（適用案件范圍）
本紀(jì)要所指的逾期交房、逾期登記糾紛是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，出賣人未能在合同約定的時(shí)間向買受人交付房屋、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，買受人起訴出賣人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交付房屋和逾期登記違約責(zé)任的糾紛。
第二條（案件的受理）
商品房買受人起訴出賣人請(qǐng)求承擔(dān)逾期交房、逾期登記違約責(zé)任，出賣人以政府部門政策變化為由提出抗辯，請(qǐng)求減輕或免除違約責(zé)任的，應(yīng)作為民事案件受理。
第三條（簡(jiǎn)化訴訟程序）
對(duì)于逾期交房、逾期登記糾紛案件，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》的相關(guān)規(guī)定以及最高人民法院《民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)實(shí)施辦法》的具體要求，主動(dòng)適用、積極優(yōu)化司法確認(rèn)程序、小額訴訟程序和簡(jiǎn)易程序，有效提升訴訟效率，降低訴訟成本。
當(dāng)事人一方人數(shù)眾多（十人以上）以及屬于“四類案件”監(jiān)管范圍的，原則上不適用小額訴訟程序。但對(duì)于法院已經(jīng)作出示范性生效裁判的同一商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的案件，后續(xù)案件可以適用小額訴訟程序。
第四條（竣工驗(yàn)收和備案對(duì)逾期交房責(zé)任的影響）
出賣人向買受人交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合商品房買賣合同約定的交付條件，未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋不得交付，買受人可以拒絕接收并主張逾期交房違約責(zé)任。
買受人接收房屋后發(fā)現(xiàn)房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，向出賣人主張逾期交房違約責(zé)任，出賣人以買受人已經(jīng)接收為由進(jìn)行抗辯的，不予支持；但出賣人有證據(jù)證明買受人明知交付房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的除外。
商品房買賣合同約定的交付條件為竣工驗(yàn)收合格，且出賣人提供了竣工驗(yàn)收合格有效證據(jù)，買受人以交付房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案為由認(rèn)為房屋不符合交付條件并主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。
商品房買賣合同約定比竣工驗(yàn)收合格更高的交付標(biāo)準(zhǔn)，出賣人交付房屋時(shí)未達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)，即使建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，買受人主張逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。
第五條（房屋質(zhì)量對(duì)逾期交房責(zé)任的影響）
出賣人交付房屋時(shí)，房屋存在一般性瑕疵的，買受人可以拒絕接收房屋并請(qǐng)求出賣人采取維修等補(bǔ)救措施，由此造成的逾期交房違約責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
出賣人交付房屋時(shí)，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本違約的，買受人可以拒絕接收房屋并主張解除合同、賠償損失；買受人向出賣人主張逾期交房違約責(zé)任的，法院應(yīng)向其釋明可以行使合同解除權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)，買受人堅(jiān)持請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。
買受人接收房屋后，再以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由向出賣人主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。
第六條（不可抗力抗辯對(duì)逾期交房違約責(zé)任的影響）
出賣人以不可抗力為由抗辯主張免除相應(yīng)期間逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)對(duì)抗辯事由依法審查、區(qū)別處理：
（一）商品房買賣合同約定政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施為逾期交房免責(zé)事由的，應(yīng)按合同約定處理。但出賣人應(yīng)對(duì)政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施對(duì)逾期交房的影響程度舉證；
（二）商品房買賣合同未約定政府部門發(fā)布的環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施為逾期交房免責(zé)事由，出賣人以前述事由抗辯免責(zé)的，應(yīng)從前述抗辯事由是否不可預(yù)見(jiàn)，是否與逾期交房存在因果關(guān)系等方面嚴(yán)格審查，并由出賣人承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。
在雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)，當(dāng)?shù)卣块T發(fā)布環(huán)境治理停工令、大氣污染治理管控措施已成常態(tài)的情況下，不應(yīng)將該因素視為不可抗力，出賣人以此為由主張減免逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持；
（三）因政府部門舉辦大型會(huì)議、重要活動(dòng)或者基于公共利益而采取行政管制措施，以及基于疫情采取防控措施，出賣人主張?jiān)谙鄳?yīng)期間免除其逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)在查明前述事由與逾期交房因果關(guān)系的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響程度酌情處理。
第七條（未約定逾期交房違約金的計(jì)算依據(jù)）
商品房買賣合同沒(méi)有約定逾期交房違約金或者約定不明的，應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定處理，不得按照貸款利率進(jìn)行酌定。
第八條（逾期登記的舉證責(zé)任）
買受人依據(jù)商品房買賣合同起訴出賣人承擔(dān)逾期辦理首次登記違約責(zé)任，出賣人以政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門職能轉(zhuǎn)變?yōu)橛蛇M(jìn)行抗辯的，應(yīng)當(dāng)舉證證明當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門職能轉(zhuǎn)變對(duì)出賣人履行義務(wù)造成障礙的時(shí)間及范圍。
買受人依據(jù)商品房買賣合同起訴出賣人承擔(dān)逾期辦理轉(zhuǎn)移登記違約責(zé)任，出賣人提出買受人存在過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致逾期登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
第九條（未約定逾期登記違約金的計(jì)算依據(jù)）
商品房買賣合同沒(méi)有約定逾期登記違約金或者約定不明的，買受人參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定請(qǐng)求出賣人支付違約金的，法院應(yīng)當(dāng)向買受人釋明參照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率主張違約金。
出賣人以商品房買賣合同沒(méi)有約定逾期登記違約金為由提出抗辯的，不予支持；商品房買賣合同明確約定免除出賣人逾期登記違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按照格式條款的規(guī)則進(jìn)行效力審查。
第十條（違約金的調(diào)整）
商品房買賣合同對(duì)逾期交房、逾期登記違約金或違約金計(jì)算方式有約定的，一般應(yīng)按照約定確定違約金數(shù)額。
違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人申請(qǐng)為原則。當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金申請(qǐng)的，法院不宜直接進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人予以釋明，但不調(diào)整將導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡的除外。
主張調(diào)整違約金的當(dāng)事人，應(yīng)對(duì)約定違約金相對(duì)實(shí)際損失是否過(guò)低或過(guò)高承擔(dān)舉證責(zé)任。
第十一條（同時(shí)約定逾期交房和逾期登記違約金的情形）
商品房買賣合同同時(shí)約定逾期交房違約金和逾期登記違約金的，買受人可以向出賣人同時(shí)主張逾期交房和逾期登記違約金。
出賣人認(rèn)為同時(shí)約定逾期交房違約金和逾期登記違約金導(dǎo)致違約責(zé)任過(guò)重的，可以申請(qǐng)調(diào)減。法院可以結(jié)合合同履行情況、買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過(guò)錯(cuò)程度等因素予以調(diào)整。對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇約定較高標(biāo)準(zhǔn)的違約金予以支持。
第十二條（訴訟時(shí)效）
商品房買賣合同約定按日或按月累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，為繼續(xù)性債權(quán)。出賣人對(duì)違約金提出訴訟時(shí)效抗辯的，應(yīng)以每日或每月的個(gè)別債權(quán)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。
第十三條（適用效力）
本紀(jì)要供全省各級(jí)法院在審理逾期交房、逾期登記糾紛案件時(shí)參考。法律、司法解釋對(duì)相關(guān)問(wèn)題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。
