作者:李美嬌律師,上海申浩律師事務(wù)所合伙人,上海市律師協(xié)會(huì)社會(huì)公益與法律援助業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員。專業(yè)領(lǐng)域:房地產(chǎn)與建設(shè)工程、公司治理,家事與財(cái)富傳承。聯(lián)系方式:18321662969(微信同號(hào))。
在房產(chǎn)買賣合同中,有一種比較特殊的買受人,其購買房產(chǎn)的目的不在于居住,而是為了轉(zhuǎn)售給第三方賺取差價(jià),此種買受人被稱為“炒房人”。
在現(xiàn)實(shí)中,炒房人為賺取差價(jià),一般會(huì)采用兩種方式:一種方式是炒房人作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同,這種合同中往往有著比較特殊的約定:如約定買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人(如案例2、案例4);或約定雙方辦理公證委托,即出售人委托買受人代辦房屋出售的手續(xù)(如案例3)。另一種方式是炒房人先作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同,再作為出售人將該房產(chǎn)出售給第三方(如案例4)。
上述兩種方式下的房產(chǎn)買賣合同的性質(zhì),均是“名為買房、實(shí)為炒房賺取差價(jià)”,同時(shí),為了避免繳稅,炒房人往往不會(huì)直接將房屋登記在自己名下,而是作為牽頭人,要求房屋出售人直接與第三方辦理房屋過戶手續(xù)。這種情況下的買賣合同是否有效,在司法實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn),筆者本文對(duì)此問題進(jìn)行探討。
01合同有效說
案例1:(2018)魯02民終9314號(hào)
本院認(rèn)為,本案涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某某名下,上訴人李某某與被上訴人張某1、張某2對(duì)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》均無異議,該房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同……張某1、張某2并無違約之處,至于其購買房屋的目的是用于炒房還是自己居住,并不影響合同效力的認(rèn)定。
案例2:(2021)粵01民終21196號(hào)
一審法院認(rèn)為,民事主體不得濫用民事權(quán)利損害社會(huì)公共利益,違背公序良俗的民事法律行為無效。國家對(duì)房地產(chǎn)市場制定的調(diào)控政策,是為了完善和保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,保護(hù)社會(huì)公共利益。陳某簽訂涉案房屋買賣合同時(shí),不具備政府調(diào)控房地產(chǎn)市場時(shí)要求購房人應(yīng)具備的資格或條件,雖然合同中有約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”,但陳某至今未披露該第三方,如果該第三方是已知的親朋戚友熟人,沒有隱瞞的必要(因?yàn)檗k理過戶手續(xù)是不能避免地由賣方配合的),所以,不排除在無法過戶給陳某時(shí),陳某尋找到合適的下家,由賣方直接過戶給下家,陳某賺取差價(jià)(按日常生活常理,陳某不可能不賺取差價(jià),除非遇上商業(yè)風(fēng)險(xiǎn))。陳某的行為,一方面增加了買賣順利完成的難度和賣方實(shí)現(xiàn)合同目的的風(fēng)險(xiǎn),另一方面(也是最主要的),規(guī)避了國家的調(diào)控政策,擾亂了二手房地產(chǎn)交易市場秩序,損害了社會(huì)公共利益?!胺孔邮怯脕碜〉?,不是用來炒的?!比绻斡伞斑^戶給第三方”此種表面上意思自治,但實(shí)質(zhì)是逃避監(jiān)管的行為泛濫,國家的調(diào)控政策將形同虛設(shè),損害的是社會(huì)公共利益。因此,陳某與李某訂立的標(biāo)的房屋買賣合同無效。
最終,一審法院依據(jù)《民法典》第一百五十三條第二款判令房產(chǎn)買賣合同無效。
二審法院認(rèn)為:關(guān)于爭議焦點(diǎn)一,涉案《房屋買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示,形式完備,該合同合法有效。雖然陳某在簽訂涉案《房屋買賣合同》時(shí)并不具備購房資格,但并不排除其在上述合同履行期間可以取得購房資格,再者,不具備購房資格只是涉及合同能否過戶履行的問題,并不涉及合同的效力。同理可論,涉案買賣合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”,并不意味著買方最終是指令第三人作為過戶人,且即便存在有規(guī)避限購政策的嫌疑,也只涉及該條款能否支持履行的問題,并不影響涉案房屋買賣合同的效力。綜上,陳某主張涉案房屋買賣合同有效,理據(jù)充分,本院予以支持。
從上述兩個(gè)案例中可以看出,案例1明確認(rèn)為,購房目的是炒房還是居住,并不影響合同效力的認(rèn)定;換言之,該判決認(rèn)為,炒房行為不屬于《合同法》第五十二條中規(guī)定的合同無效的情形。
案例2中,一審法院認(rèn)為炒房賺取差價(jià)的行為屬于違背公序良俗的民事法律行為,故判令合同無效。但二審法院卻避開了“炒房”的概念,二審認(rèn)為,即便買賣合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”,且即便買方有規(guī)避限購政策的嫌疑,也只涉及該條款能否支持履行的問題,并不影響涉案房屋買賣合同的效力。
相比較二審法院的意見,筆者更加認(rèn)同一審法院的意見。
02合同無效說
案例3:(2021)蘇0891民初1740號(hào)
本院認(rèn)為,以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。房屋買賣合同系出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人,買受人支付價(jià)款的合同。本案中,被告作為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員,比一般人更多了解房地產(chǎn)的交易政策和交易程序。被告與原告簽訂的《房屋買賣三方合同》未約定房屋過戶條款,而是在合同附加協(xié)議中約定辦理公證委托。原告在合同簽訂后亦按被告要求辦理了公證委托手續(xù),委托被告代為辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)。在案涉房屋具備過戶條件時(shí),被告亦未要求原告辦理房屋過戶手續(xù),還向原告出具《情況說明》表示購買人要求暫不辦理過戶手續(xù),由此可以認(rèn)定被告不具有購買房屋的交易目的。同時(shí),該行為明顯存在通過過戶公證等方式規(guī)避稅收,侵害國家利益,構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目的的合同無效情形,案涉合同應(yīng)屬無效,對(duì)原告主張確認(rèn)《房屋買賣三方合同》無效的訴訟請求,本院予以支持。據(jù)此,依照《合同法》第五十二條之規(guī)定,法院判決該合同無效。
案例4:(2020)贛0602民初1806號(hào)
本院認(rèn)為……第二,關(guān)于《售房協(xié)議》的效力問題,該協(xié)議中約定:“為了減少過戶費(fèi)用,房屋產(chǎn)權(quán)由甲方牽頭直接從姜某過戶到乙方戶頭”,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī),依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。原告李某從姜某、章某處受讓該房屋,再轉(zhuǎn)讓給被告滕某,即兩次房產(chǎn)交易,均應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費(fèi),但該協(xié)議約定由姜某直接將房屋過戶給被告滕某,意圖逃避稅費(fèi),明顯違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定,違背了國家稅收政策,履行協(xié)議將導(dǎo)致原告李某在未依法繳納稅費(fèi)的情況下獲取不動(dòng)產(chǎn)收益,必然損害國家利益,原、被告之間簽訂的《售房協(xié)議》,系雙方惡意串通,損害國家利益的合同,且符合以合法形式掩蓋非法目的的情形,應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
筆者認(rèn)為,從案例3、案例4可以看出:
1、兩案的共同點(diǎn)在于,炒房人不會(huì)將自己直接登記為房產(chǎn)的權(quán)利人,其承擔(dān)的是“牽線搭橋”的角色,在其牽線下,由房產(chǎn)出售人與第三方直接辦理過戶登記,這樣做的目的在于規(guī)避稅費(fèi);
2、兩案的區(qū)別在于,案例3是通過“公證委托”的方式,案例4是通過“房屋產(chǎn)權(quán)由炒房人牽頭直接從房產(chǎn)權(quán)利人過戶到第三方”的方式,實(shí)際上,案例2的合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”,與案例4中由炒房人牽頭過戶的方式如出一轍;
3、上述兩案中的房產(chǎn)買賣合同均被判令無效,其法律依據(jù)在于:炒房人不具有購買房屋的交易目的,其交易目的在于通過買賣房屋賺取差價(jià);在此基礎(chǔ)上,無論是通過過戶公證(公證委托)的方式,還是指定第三方過戶的方式,都違背了國家稅收政策,損害了國家利益。炒房人的行為,違反了原《合同法》第五十二條之規(guī)定,也違反了《民法典》第一百三十二條、第一百五十三條第二款之規(guī)定,故無論適用新法還是適用舊法,其簽訂的房產(chǎn)買賣合同均為無效。
03部分無效說
司法實(shí)務(wù)中,筆者還遇見過判令房產(chǎn)買賣合同部分條款無效的情形。有的判決認(rèn)為:房產(chǎn)買賣合同中約定,買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人的,其目的在于買受人在受讓房產(chǎn)后再次轉(zhuǎn)讓第三方時(shí),由房產(chǎn)的權(quán)利人直接將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三方,這樣買受人就可以逃避繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi),因此,該種約定違反相關(guān)的稅收法律規(guī)定,應(yīng)屬無效;但合同其他條款不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不違背公序良俗,屬合法有效。
對(duì)于此種“折中說”,筆者認(rèn)為,房產(chǎn)買賣合同中約定“買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人”之類的條款的,該條款即為整份買賣合同的核心所在,該條款明確了炒房人購買房屋的真實(shí)意思表示是為了賺取差價(jià),在賺取差價(jià)的過程中還同時(shí)逃避了繳納相關(guān)稅費(fèi);換言之,整份合同存在的基礎(chǔ)和意義都建立在該條款之上,故而筆者認(rèn)為,在“名為買房,實(shí)為炒房賺取差價(jià)”的情形下,應(yīng)為整體合同無效,而非部分條款無效。
04歸納總結(jié)
筆者認(rèn)為,(1)從法律層面看:《民法典》實(shí)施之前,炒房人賺取差價(jià)的該種行為主要觸犯了《合同法》第五十二條中的“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會(huì)公共利益”、“違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定”;《民法典》實(shí)施后,該種行為主要觸犯了《民法典》第一百三十二條“損害國家利益、社會(huì)公共利益”,第一百五十三條“違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定”、“違背公序良俗”之規(guī)定。
(2)從社會(huì)影響面來看:回歸到前言部分中炒房人為賺取差價(jià)采取的兩種方式,在第一種方式(雙方在房產(chǎn)買賣合同中約定買受人指定第三方過戶或約定公證委托)下,如果合同順利履行,那么炒房人(買受人)就能賺取差價(jià);如果出售人中途反悔不愿再繼續(xù)履行合同,在合同有效的前提下,炒房人還可以向法院起訴主張出售人支付違約金。故在合同有效的情況下,炒房人實(shí)質(zhì)上是穩(wěn)賺不賠的。可以看出,炒房人的這種投機(jī)行為實(shí)則損害了社會(huì)公共利益,也違背了社會(huì)主義核心價(jià)值觀。
(3)從節(jié)約司法資源、減輕訴訟負(fù)擔(dān)的角度來看:
炒房人的一系列行為,實(shí)際上是通過簽訂房產(chǎn)買賣合同,變相利用法院的司法資源來保障其利益的實(shí)現(xiàn)。如在前言部分描述的第二種方式下,炒房人作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同(合同1)后,其為了將房產(chǎn)出售給第三方賺取差價(jià),往往會(huì)在出售人不知情的情況下代替真正的出售人與第三方簽訂房產(chǎn)買賣合同(合同2),此時(shí)合同2的性質(zhì)還涉及到無權(quán)代理的問題,在這種情況下,炒房人先后作為買受人、出售人簽訂了兩份合同,客觀上使得案件的認(rèn)定更加復(fù)雜(如案例4),在合同履行過程中很容易發(fā)生糾紛。無論哪一方提起訴訟,客觀上都占用了司法資源,加重了訴訟負(fù)擔(dān)。
綜上,筆者認(rèn)為,“名為買房、實(shí)為炒房賺取差價(jià)”的房產(chǎn)買賣合同應(yīng)屬無效。
本文法條鏈接:
《民法典》第一百三十二條 民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益。
《民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
《城市房地產(chǎn)管理法》第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī),依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。
《合同法》(已于2021年1月1日失效)第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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主編:靖力
責(zé)編:林慧
審核:王雅玉 陳麗娟 劉逸凡
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