自2021年以來,各類房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺及實施,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時代,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛自救,企業(yè)不得不由粗放擴(kuò)張式發(fā)展模式轉(zhuǎn)向精細(xì)管理型增長模式,如何在低利潤率、存量競爭的行業(yè)大環(huán)境下繼續(xù)保持健康發(fā)展,成本精細(xì)化管理是大多房企找到的答案。
實現(xiàn)利潤最大化=壓縮成本最小化?
在談成本精細(xì)化管理前,讓我們先來聊一聊利潤。通常情況下,我們會認(rèn)為成本和利潤就是一對冤家,要想獲得的利潤最大化,那么最簡單粗暴的方式就是盡可能降低成本。
當(dāng)然,這只是我們從財務(wù)的角度去思考這個問題。如果我們站在企業(yè)自身的角度去思考這個問題,又會有什么不一樣呢?
對一家企業(yè)來講,企業(yè)存在的本質(zhì)就是通過為客戶創(chuàng)造價值獲取利潤。所以,企業(yè)獲取利潤的大小其實是跟為客戶創(chuàng)造的價值緊密相關(guān)的。按照正常的思路,那是不是說為客戶創(chuàng)造的價值越大,企業(yè)獲取的利潤就越大?
那么問題又來了,如何衡量為客戶創(chuàng)造的價值?這個問題的答案也很簡單,那就是客戶愿意為你創(chuàng)造的價值掏多少錢。對于企業(yè)來講,這便是收入,而成本就是創(chuàng)造價值需要耗費(fèi)的要素。這樣我們就能理清楚一個關(guān)系,利潤=創(chuàng)造的價值(收入)-創(chuàng)造價值需要耗費(fèi)的要素(成本)。
所以,站在企業(yè)本身來看,如果想實現(xiàn)利潤最大化,首先考慮的不是如何盡可能壓縮成本,而是怎么為客戶創(chuàng)造更大價值的同時提高所耗費(fèi)要素的效能。
舉個例子,比如說最近很火的直播帶貨。以前一家公司可能100個業(yè)務(wù)員帶來了2000W的營收,每個人每小時的效率大概是2283元。而現(xiàn)在,一個頭部主播1小時的帶貨量就能達(dá)到100W,效率足足提升了400倍之多!因此,對于企業(yè)來講,降低成本最好的方式不是讓員工“畢業(yè)”,而是提升每個員工的單產(chǎn)。
至此,我們把成本管理的思路從簡單的降低成本轉(zhuǎn)換成了如何提高所耗費(fèi)要素的效能。其實,這就是價值工程(V=F/C)的理念,即單位成本到底能產(chǎn)生多大價值。
要想提高單位成本的效能,不僅要好鋼用在刀刃上,同時還要少用鋼。而要達(dá)到這個目的,關(guān)鍵就在于如何讓構(gòu)成成本的每一個耗費(fèi)要素的效能都能發(fā)揮到最大,從而真正實現(xiàn)成本的精細(xì)化管理。
如何減少過程中的浪費(fèi)和無效成本?
遵照上面的思路,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,要想實現(xiàn)利益最大化,前提是要能為客戶創(chuàng)造價值。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對客戶的需求有深入的理解。在充分了解客戶的需求之后,明確項目的定位、功能、建造標(biāo)準(zhǔn)等,在此基礎(chǔ)上再考慮如何通過各成本要素的配置滿足其需求。那么我們就先來看看構(gòu)成房地產(chǎn)成本的要素都有哪些。
構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的要素可以分為兩大類,一類是建安成本,另一類是非建安成本(土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等)。
以建安成本為例,建安成本可拆分為直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等。再進(jìn)一步進(jìn)行拆分,直接費(fèi)又可拆分為人、材、機(jī)費(fèi)用,這便是構(gòu)成建安成本的最基本要素。所以,實現(xiàn)建安成本精細(xì)化管理的核心就是控制每一個要素的成本,使其產(chǎn)生的效能最大。
通常情況下,企業(yè)進(jìn)行成本管理更多是采用利潤倒推法,通過預(yù)期的利潤率和預(yù)期售價反算出成本,也就是我們常說的目標(biāo)成本。然后對目標(biāo)成本進(jìn)行拆分,將總的目標(biāo)成本拆分到不同的成本科目,不同的成本科目又拆分到合約,再將合約對應(yīng)到每一份合同,最終將成本拆分到每一條清單所對應(yīng)的量和價格上。
從整個過程來看,這其實是一種自上而下的成本管理。而自上而下的管理存在的一個核心問題便是在既定目標(biāo)下,只需保證下級目標(biāo)不超上級目標(biāo)即可,這樣就導(dǎo)致成本作業(yè)人員缺乏動力對成本進(jìn)行細(xì)致優(yōu)化(當(dāng)然這是可以通過激勵等管理手段解決),從而很難讓各成本要素的效能發(fā)揮到最大,過程中難免產(chǎn)生浪費(fèi)和無效成本。
那么除了采用獎懲等管理手段外,如何才能減少過程中的浪費(fèi)和無效成本呢?一方面,在既定的項目定位、功能和建造標(biāo)準(zhǔn)條件下,目標(biāo)成本的測算首先得精準(zhǔn),在保有一定的韌性情況下不留太大的冗余。另一方面,在動態(tài)成本管控過程中要能及時了解成本情況,并能快速做出決策和調(diào)整。
而要實現(xiàn)這兩點則離不開成本數(shù)據(jù)的支撐。如何動態(tài)管理成本?數(shù)據(jù)驅(qū)動是關(guān)鍵!
前面我們已經(jīng)提到,在目標(biāo)成本測算階段,測得準(zhǔn)是核心。這就相當(dāng)于將成本管控進(jìn)行前置,提前規(guī)避可能產(chǎn)生的浪費(fèi)和無效成本。
要想成本測得準(zhǔn),首先量得準(zhǔn)確,其次價格得合理。對于量來說,通過對大量的歷史項目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)盤分析和總結(jié),我們就可以得到不同業(yè)態(tài),不同區(qū)域,不同建造標(biāo)準(zhǔn)等條件下的一系列含量指標(biāo)。這些含量指標(biāo)就可以作為未來類似新項目進(jìn)行成本測算的依據(jù)。此外,通過對歷史成本數(shù)據(jù)的分析,企業(yè)還可基于此進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計限額標(biāo)準(zhǔn),從設(shè)計源頭就實現(xiàn)對量的精準(zhǔn)控制,從而減少項目實施階段的設(shè)計變更簽證等問題。
對于價格來講,由于受通貨膨脹、市場供需的影響存在一定的波動性。因此,在進(jìn)行目標(biāo)成本測算時就需要考慮未來價格的波動。而這同樣也需要企業(yè)基于大量價格數(shù)據(jù)的分析對價格未來的變動情況進(jìn)行預(yù)測。
因此,無論是量,還是價,要想測算準(zhǔn)確都需要大量歷史數(shù)據(jù)作為支撐。同時,產(chǎn)生的新數(shù)據(jù)又將支撐新項目的成本測算,通過數(shù)據(jù)的不斷迭代,使得成本測算更加準(zhǔn)確和合理。
在成本動態(tài)管理階段,核心問題在于及時了解成本的偏差情況,并分析其產(chǎn)生的原因,從而快速提出有針對性的解決方案。
通過在目標(biāo)測算階段建立科目、合約、清單及人材機(jī)數(shù)據(jù)之間的對應(yīng)關(guān)系,再輔以信息化系統(tǒng),便能實時反映成本偏差情況,同時通過對不同層級的成本要素進(jìn)行分析,即可定位到偏差產(chǎn)生的原因,真正實現(xiàn)用數(shù)據(jù)驅(qū)動成本動態(tài)管理的自動化執(zhí)行。
寫在后面
誠然,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,要想實現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動成本管理,不僅要有制度、流程、工具上的保障,還需要有相應(yīng)的高素質(zhì)人才,如此才能真正將數(shù)據(jù)的價值挖掘出來。通過挖掘數(shù)據(jù)背后的價值,提升每個成本要素的效能,最終實現(xiàn)利益最大化。