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房屋租賃合同履行中產(chǎn)生糾紛，承租人拒交租金并拒絕返還房屋，出租人未經(jīng)通知承租人解除合同而于2020年6月直接起訴要求解除租賃合同、支付租金等，合同解除時間該如何確定？北京一中院近期首次適用《中華人民共和國民法典》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》中關(guān)于合同解除時間的相關(guān)規(guī)定，依法審理一起房屋租賃合同二審案件，明晰了合同解除時間確立的規(guī)則。
案情簡介
東山公司因自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要，承租了銀石公司位于郊區(qū)的一套水庫房屋。雙方在《租賃合同》中明確約定：租賃期限自2009年6月1日至2029年5月31日，租金前五年為每年60萬元，每五年增加10萬元，最后五年為90萬元。此外，雙方還約定了違約責(zé)任，即承租方逾期60天仍未交納當(dāng)年租賃費及違約金的，出租方有權(quán)追究承租方違約造成的各項經(jīng)濟(jì)損失。
合同簽訂后，銀石公司依約交付了水庫房屋，東山公司按照約定支付房屋租金。然而自2013年開始，東山公司因為自身業(yè)務(wù)經(jīng)營等原因開始拖欠租金，直到2017年6月才補(bǔ)交了部分租金。根據(jù)銀行流水顯示，東山公司欠付租金達(dá)到280萬元。
銀石公司將東山公司訴至法院，主張東山公司長期拖欠租金，已經(jīng)違反《租賃合同》的約定，銀石公司有權(quán)解除合同，并要求東山公司支付租金、違約金和占有使用費，同時將涉訴場地房屋騰退返還給原告。
東山公司則辯稱，根據(jù)《租賃合同》中約定，若東山公司逾期60天仍未交納當(dāng)年租賃費及違約金，本合同立即終止。東山公司逾期未交付租金達(dá)60天，按照合同相關(guān)約定，本租賃合同已經(jīng)終止，因此雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅。另外，東山公司此前已交納了100萬元保證金，應(yīng)當(dāng)折抵相關(guān)費用。
法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，東山公司欠付租金已構(gòu)成違約，銀石公司有權(quán)解除《租賃合同》，東山公司亦應(yīng)當(dāng)向銀石公司支付欠付租金。一審法院判決解除銀石公司和東山公司簽訂的《租賃合同》，東山公司向銀石公司支付租金280萬元，并另行支付占有使用費。東山公司向銀石公司支付違約金4萬元。
東山公司不服一審判決，向北京一中院提出上訴。北京一中院二審審理后認(rèn)為，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟的方式依法主張解除合同，人民法院確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本送達(dá)對方時解除。東山公司違反《租賃合同》的約定，長期拖欠租金，銀石公司在未通知東山公司解除合同的情況下，直接起訴要求解除其與東山公司之間的《租賃合同》，東山公司于2020年7月15日收到起訴狀副本，《租賃合同》應(yīng)于2020年7月15日解除。一審法院未明確合同解除的時間有誤，北京一中院予以糾正。此外，關(guān)于東山公司所述的100萬元保證金已實際用于折抵前期欠付的租金，其應(yīng)當(dāng)支付尚未支付的租金。同時，因北京市新冠肺炎的發(fā)生對經(jīng)營活動造成了影響，對北京市采取一級、二級疫情防控措施期間的租金予以酌情降低，故二審法院最終改判東山公司向銀石公司支付租金276萬元，對支付占有使用費和違約金的判項予以維持。
法官說法
1、民法典已經(jīng)頒布并施行，租賃合同解除的法律后果為何不能依據(jù)民法典進(jìn)行裁判?
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
本案《租賃合同》中的相關(guān)爭議發(fā)生在民法典實施前，屬于民法典實施前的法律事實引起的民事糾紛，故本案租賃合同解除后的法律后果，仍應(yīng)當(dāng)依照《合同法》等民法典實施前的法律規(guī)定進(jìn)行裁判。
2、合同解除發(fā)生在民法典施行前，合同解除時間為何能依照民法典的條文進(jìn)行確定?
民法典第五百六十五條第二款規(guī)定：當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或仲裁申請書副本送達(dá)對方時解除。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第十條規(guī)定：民法典實施前，當(dāng)事人一方未通知對方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規(guī)定。
本案中，銀石公司在未通知對方的情況下直接起訴要求解除《租賃合同》，起訴行為雖然發(fā)生在民法典實施前，但由于民法典對該問題進(jìn)行了專門規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)按照民法典的規(guī)定進(jìn)行處理。
3、簽訂合同后，一方違約，守約方應(yīng)當(dāng)如何行使合同中約定的解除權(quán)?
民法典第五百六十五條規(guī)定：當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。
由此，如果一方違約，守約方可以采取向違約方發(fā)出合同解除通知書的形式來行使合同解除權(quán)，合同自解除通知書到達(dá)對方時解除。同時，守約方也可以依據(jù)上文民法典第五百六十五條第二款的規(guī)定，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，此時，合同的解除時間為起訴狀副本或仲裁申請書副本送達(dá)對方時。
來源：北京市第一中級人民法院，作者：張宏宇
