第一部分:地下車庫成本分析
隨著生活水準的不斷提高,私家已經(jīng)非常普及,再加上城市土地越來越貴,所以一般城市樓房都要按規(guī)定配套地下車庫,現(xiàn)在就以武漢市為例,分析地下車庫如何規(guī)劃設(shè)計才能把成本降到最低。首先,我們看看那些因素影響車庫造價?
1.車庫構(gòu)造:
目前,車庫的主要結(jié)構(gòu)形式有現(xiàn)澆井字梁、疊合梁、密肋梁、空心樓蓋、蜂巢芯、模殼、整體現(xiàn)澆裝配式結(jié)構(gòu)(頂板使用大跨度預(yù)應(yīng)力槽形車庫板或大跨度預(yù)應(yīng)力雙T車庫板)。
2.地下車庫配套車位數(shù)量:
北京要求一戶一個車位,武漢市要求每兩戶至少一個車位。一個10萬平方米的小區(qū),北京市地下車庫要求1300個車位,武漢市要求至少600個車位。
3.地下車庫范圍、層數(shù)、及布置方法:
一般高層建筑把剪力墻下到最底層,建設(shè)車庫的成本相對較高,且規(guī)劃布置不適合做車庫使用,一般把車庫建在兩棟樓之間,單獨建設(shè),這樣可降低成本。車位、行車道、輔助房等合理的布置也能減少車庫建設(shè)面積。
4.人防面積:
按規(guī)范規(guī)定,每增加1平方米獨立車庫,需增加0.3平方米人防工程。所以,獨立車庫如何占用更小的面積更為重要,車庫面積小了,人防面積相應(yīng)就小,造價就降低了。
下面我們就以上幾個方面作詳細論述。
一. 車庫構(gòu)造:
3.整體現(xiàn)澆裝配式車庫由于采用了大跨度預(yù)應(yīng)力車庫板,綜合造價均有大幅降低。一般地下一層整體裝配式車庫成本約1200元/平方米,人防地下室約1900元/平方米;地下兩層車庫造價每平方米約1900元左右;地下一層車庫和地下二層人防地下室的造價每平方米約2200元。
二.車位數(shù)量:
一個10萬平方米的小區(qū)武漢市要求停車位1300個左右,除去地上可停放10%,剩余的都要停在地下車庫,即地下車庫要建設(shè)1170個車位。
1.如果按照現(xiàn)澆井字梁結(jié)構(gòu)8.1米x8.1米柱距,需要建設(shè)3.659萬平方米地下車庫才可滿足要求?,F(xiàn)澆井字梁等方案每車位總面積21.87㎡(停車位、行車道)+2.187㎡(10%輔助房)+7.217㎡(人防)=31.274㎡。
2.如果使用16.5米大跨度預(yù)應(yīng)力車庫板作車庫頂板或車庫樓板,則只需要建設(shè)2.0077萬平方米即可滿足要求,大跨度預(yù)應(yīng)力槽型車庫板、雙T車庫板方案每車位總面積12㎡(停車位、行車道)+1.2㎡(10%輔助房)+3.96㎡(人防)=17.16㎡。
地下車庫和人防地下室盡可能設(shè)在地下一層,如果因土地限制,必須建設(shè)多層,那么地下一層為車庫,地下二層為人防是比較經(jīng)濟的。
獨立地下車庫必須按照比例配置人防地下室,每增加1平方米獨立地下車庫需配置0.3平方米人防地下室。雖然人防面積可以用來停車,但由于人防面積產(chǎn)權(quán)屬人防辦,開發(fā)商用做車庫尚需向人防辦租用,并且也只能租而不能賣給客戶, 使用效應(yīng)較差;人防工程造價遠遠高于普通地下庫造價;普通車庫與人防兼做車庫的總車位數(shù)只要滿足有關(guān)要求即可,沒必要多做車位。所以,人防面積還是越少越好。
井字梁結(jié)構(gòu)與現(xiàn)澆裝配大跨度車庫板結(jié)構(gòu)對比車位布置圖
現(xiàn)澆井字梁結(jié)構(gòu)車庫柱距及車位布置
附其他關(guān)于地下車庫的相關(guān)資料供參考:
第二部分:地下車庫建筑設(shè)計成本控制
剖析地下車庫
決定地下車庫成本的因素很多,主要有以下幾個方面:
1、地下車庫規(guī)定停車數(shù)量 ;
2、地下車庫范圍、層數(shù)以及布置方式 ;
3、人防地下室面積、等級及布置方式 ;
4、停車率(重點內(nèi)容);
5、構(gòu)造做法 ;
6、鋼筋、砼含量
范圍、層數(shù)及布置
地下室盡量布置在地下一層,且面積盡量小
普通地下一層地下車庫建安成本約1600元/平米,人防地下室約2300元/平米
地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本約2000~2200元/平米
地下一層普通地下車庫,地下二層人防地下室的建安成本約2000~2500元/平米
停車率構(gòu)造做法
停車率:地下車庫總面積/ 停車位總數(shù)
注:
1:總面積指地下車庫外墻圍合的所有面積,當存在消防控制室、垃圾房、 污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時,應(yīng)進行特別說明及復(fù)核。
2:當?shù)卦试S以摩托車位折抵小汽車停車位時,停車位總數(shù)包括摩托車位折算后的數(shù)量
3:停車位總數(shù)包括當?shù)卣J可的子母車位
停車率指標直接反映一個地下車庫的停車效率
構(gòu)造做法:
這里指層高、建筑面層、找坡方式等具體做法這些做法的明確與改進,可使我們節(jié)省大量造價
地下車庫停車率 極限
?適應(yīng)范圍:
適用住宅樓下的普通地下車庫,不包括機械式立體停車庫、復(fù)式停車庫、別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫
強調(diào):首先要求必須做到,實在做不到要提前提出進行會診確定
地下車庫停車率 注意事項:
?停車率限制不是最優(yōu)值,不能因已經(jīng)達到指標而停止優(yōu)化,即力求達到停車率最大:萬科公司項目已經(jīng)做到30M2/車位以下,如金城華府1期是29.99M2/車位(地下車庫:453個車位/13586M2)
?特殊情況,應(yīng)提前溝通確定,如:
1、當?shù)叵萝噹煺嫉孛娣e小于5000M2,同時建筑居中布置時,停車率值難于控制;
2、當?shù)剀噹炫c建筑塔樓徹底脫開,同時又沒有人防時,停車率值能輕松做到25M2/車位
沒有最好,只有更優(yōu)!
地下車庫停車率 影響因素
?固有因素:是項目本身具有的,如規(guī)模、人防面積等,詳規(guī)階段就已經(jīng)確定,不受具體設(shè)計技術(shù)的影響。
?設(shè)計技術(shù)因素:直接受設(shè)計師設(shè)計經(jīng)驗及技術(shù)水平的影響,如:柱網(wǎng)、設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。
提高地下停車率8條措施:
1、地下室輪廓線應(yīng)平直方正,無用的面積一定要剔除
7、 人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方
8、關(guān)鍵的部位對結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行局部轉(zhuǎn)換(慎用)
柱網(wǎng)布置:
各地具體執(zhí)行的車位尺寸及行車道寬度有差別,我們應(yīng)依當?shù)厍闆r,爭取可行的最小尺寸
柱網(wǎng):
柱網(wǎng)按8000x(2a+b)/2布置。沿行車道方向柱距8000,垂直行
車道方向柱距(2a+b)/2,其中:a為停車位深度,b為行車道寬度。
一般一個10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū),考慮將設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方,設(shè)備房面積約700~800平米左:其中:變配電房:約150平米 水泵房: 約120平米;公變房:約50平米生;活水池:約100平米 ;柴油發(fā)電機房:約100平米 ;消防水池:約150平米;其他:約50平米
注:
1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米,設(shè)備房約會增大30%左右;
2、設(shè)備房不包括車庫進排風機房、消防控制室(80平米左右)以及無實際用途的假設(shè)備房;
3、設(shè)備房的布置不應(yīng)影響車道兩側(cè)的停車位,設(shè)備房面積勉強夠用即可,不可隨意多做。
設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方,是針對首層架空的情況而言,當首層是住宅時,應(yīng)水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶有影響,上部有水房間對下部電房有影響的
地下車庫停車率,車位與柱網(wǎng)布置:
問題一:
普通車位2400x5000mm,柱網(wǎng)怎么布置?
答:柱網(wǎng)8000x8000mm
問題二:
部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張,柱網(wǎng)怎么布置?
答:柱網(wǎng)8000x8000mm,大車位沿地下車庫周邊布置
此時
1:大車位沿周邊布置,保證2700x5300mm,沿邊柱距可取6000mm
2:兩邊靠柱的車位寬度取2500mm,滿足部分較寬汽車的停放
3:大車位部分成本增加約7%
想盡辦法不要讓柱距突破8200mm,否則層高、含鋼量等指標將難于實現(xiàn)
問題三:
有個別地區(qū)要求車位2500x5300mm,柱網(wǎng)怎么布置?
答:柱網(wǎng)8100x8300mm
此時:
1、平行車道方向柱子斷面寬應(yīng)取550mm
2:梁高會超過800mm,相應(yīng)層高也會超過3600mm
3:綜合成本增加約10%
一是看當?shù)卣膱?zhí)行力度,二是看大家普遍做法,驗收時有沒有被卡住過的例子,總之要盡最大努力不做大柱距
地下車庫構(gòu)造做法很多,并且多數(shù)都是長久以來沉淀的精華,有幾個關(guān)鍵點影響到成本,我們把它進行必要的明確和改進:
1、層高;
2、覆土厚度;
3、建筑墊層;
4、排水找坡;
5、汽車出入口;
6、坡道人防主要出入口
? 構(gòu)造做法對成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上(詳見第二部分 案例與成本分析
第三部分:高層住宅結(jié)構(gòu)成本分析
結(jié)構(gòu)計算與分析階段,是決定工程設(shè)計質(zhì)量好壞的關(guān)鍵。隨著高層建筑進一步的發(fā)展,滿足高層建筑的形式,材料,力學分析模型都將日趨復(fù)雜多元,為了革新高層建筑,體現(xiàn)其魅力,追求新的結(jié)構(gòu)形式、更加合理的力學模型以及結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本最優(yōu)化方案將是土木工程師們的目標和方向。
(一)、結(jié)構(gòu)設(shè)計的各階段分析
1.勘察階段
(1)控制要素:
a、地下水位(地下水位對地下室底板、外墻配筋影響較大)
b、基礎(chǔ)設(shè)計參數(shù)(如各土層承載力特征值)??辈靻挝怀稣娇辈靾蟾媲靶杼峤患追筋A(yù)審,甲方對各設(shè)計參數(shù)與勘察單位進行溝通,勘察報告應(yīng)提供多種基礎(chǔ)選擇建議,并對不同基礎(chǔ)形式進行闡述說明;避免僅推薦一種基礎(chǔ)類型。根據(jù)項目經(jīng)驗,如項目處在溶槽區(qū)域,建議鉆孔深度滿足樁底持力層深度8m~10m的要求,以免出現(xiàn)樁基施工過程中大面積超深的情況,進而給后期檢測帶來麻煩;超前鉆應(yīng)在基坑開挖完成后進行鉆探,避免發(fā)生不必要成本;超前鉆單位應(yīng)選取有資質(zhì)的勘察單位進行施工,最好與詳勘單位選擇同一家,避免后期樁基驗收時帶來麻煩[1],互相扯皮。
(2)采購階段
a、在詳勘時應(yīng)選擇多家單位對初勘結(jié)果進行勘察前的承載力等優(yōu)化,優(yōu)化建議作為技術(shù)標及評標的重要組成部分。
b、詳勘投標單位須對承載力、壓縮模量、滲透系數(shù)等參數(shù)及基礎(chǔ)選型提出優(yōu)化建議;
(3)施工階段
如果實際地質(zhì)持力層標高與鉆探報告持力層標高相差超過2米,應(yīng)即日報設(shè)計及成本部門處理。
2.土方工程
(1)設(shè)計階段控制
a、土方工程與地下室層數(shù),高度有直接關(guān)系,所以地下室埋深及層數(shù)組合應(yīng)結(jié)合原始地面標高綜合考慮,保證埋深最淺及土方開挖量最小。
b、設(shè)計根據(jù)控規(guī)標高、項目現(xiàn)狀標高、設(shè)計方案,進行土方平衡;在規(guī)劃及方案中應(yīng)有專項的豎向設(shè)計,并對土方平衡加以詳細分析。
(2)采購、施工階段控制
a、土方單位進場前應(yīng)做好原始地面標高、地形圖測量繪制工作,由三方簽字確認。土方工程完工,及時做好收方、標高測量工作;并在工程結(jié)算時提供相關(guān)測量記錄;原貌標高須作為合同附件。
b、現(xiàn)場臨時道路及臨建等應(yīng)整體規(guī)劃,并在招標前需定方案。
c、依據(jù)土方開挖方案,考慮現(xiàn)場土方平衡,留足土方回填量。
3.基坑及邊坡工程
a、常規(guī)支護方案有自然土方放坡,噴漿,掛網(wǎng)噴漿,預(yù)應(yīng)力錨桿+噴射,擋墻,深層攪拌樁,深攪樁+圍護樁+錨桿,鋼板樁等;設(shè)計須提供支護比選方案(合同中明確),成本配合;
b、達到5m以上的深基坑,優(yōu)先考慮階梯放坡。
另:
基坑深度超過5m的屬于深基坑,邊坡高度巖石≥25m,土坡≥15m的為高邊坡。高邊坡及深基坑均需專家評審,根據(jù)項目經(jīng)驗,評審應(yīng)在施工圖完成后盡快召開,以免影響施工進度。評審也可由設(shè)計單位找熟悉的專家,私下對圖紙進行審查,提高報建效率。
4.基礎(chǔ)
各類型基礎(chǔ)成本大致按以下順序遞增:天然淺基礎(chǔ)<管樁(如需引孔時費用增加)<筏板<人工挖孔樁(規(guī)范限制較多)<沖孔樁
(1)設(shè)計階段控制
a、設(shè)計合同內(nèi)明確設(shè)計單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案(含樁型、樁位布置等)以供比選;
b、樁基工程必須由設(shè)計、工程、成本參與方案評審后方可確定;
c、如需改變樁型,需召開專家會論證和評審后可行。
5.地下室
地下室層高由于受到基坑開挖、基坑支護、地下水位的影響,對造價的影響更加直接。常規(guī)層高3.8m左右。
(1)地下室層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下
a、普通開挖土方及土釘噴錨基坑支護條件下,地下室層 高每增加100mm 每平米增加造價約32元
b、普通開挖土方及支護樁基坑支護條件下,地下室層高每增加100mm 每平米增加造價約36元
c、巖石開挖(動爆)及支護樁基坑支護條件下,地下室層高每增加100mm每平米增加造價約40元
d、巖石開挖(靜爆)及支護樁基坑支護條件下,地下室層高每增加100mm每平米增加造價約64元
6.主體部分
(1)正式施工圖紙建筑做法表與交樓標準必須經(jīng)評審并保持一致。
(2)消防水池、設(shè)備房等優(yōu)先設(shè)置在地下室塔樓下[2]。
(7)結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序:磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架或剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。
(8)保溫材料選擇順序:聚苯顆粒砂漿、泡沫聚苯板、擠塑聚苯板。
(9)防水、保溫工程施工部位在施工圖紙中需明確具體施工范圍。項目部對防水工程、保溫工程的實際施工部位應(yīng)有明確記錄并經(jīng)乙方確認,主要爭議點如結(jié)構(gòu)聯(lián)系梁板上下側(cè)、陽臺反邊、凸窗底板上側(cè)、陽臺頂板、外墻腰線、凹陽臺墻地面、露臺隔墻等處均應(yīng)有明確的記錄和說明[3];
第四部分:高層住宅層高與成本關(guān)系定量分析
(1)高層住宅標準層的層高不僅影響舒適度,對造價也有直接影響,高層住宅標準層層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下:
a、6 度抗震地區(qū),抗震等級三級,標準層層高每增加100mm 每平米增加造價約29元
b、7 度抗震地區(qū),抗震等級二級,標準層層高每增加100mm 每平米增加造價約41元
(2)控制層高的意義:
a、地上成本:
1)減少剪力墻、砌體墻等豎向構(gòu)件的長度和體積
2)減少總高度,降低荷載,減少基礎(chǔ)的布置3)降低地震力,風荷載等
b、地下成本:
1)土方開挖及運輸成本
2)基坑支護面積,單價
3)地下室底板及側(cè)壁的截面和配筋
4)抗拔樁,抗拔錨桿的費用
5)基坑降水的數(shù)量及費用
c、其他成本:
外墻,面磚,涂料,設(shè)備及運輸成本
(3)影響凈高的因素
a、結(jié)構(gòu)梁高;
b、機電的管道空間,建議出管線綜合圖,普通地下室管道空間按600mm控制,較傳統(tǒng)的布置減少200mm
c、結(jié)構(gòu)梁高的空間與機電的管道空間是否可以利用?
1)采用變截面梁,在機電管線通過處,減少梁截面高度
2)在梁中預(yù)埋套管或洞口,使管線穿過[4]
3)采用帶柱帽的無梁樓蓋,一般在地下室中使用
第五部分:地下室不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析
地下室底板布置一般布置無梁底板,做法是利用獨立基礎(chǔ)或承臺做柱帽,用復(fù)雜樓板計算),不建議普通梁板布置[5](規(guī)避地梁裂縫寬度,減少配筋) 地下室和裙房在常見的約8.1M*8.1M的柱網(wǎng)中,不考慮層高因素,不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下:
1.地下室頂板覆土1.2米,考慮消防車的荷載情況(估算恒載31KN/m2,活載20KN/m2),項目綜合成本從小到大的排列順序為:
a、單向平行等間距兩道次梁布置方案(假設(shè)造價=1)
b、帶柱帽的無梁樓板布置方案(約1.06倍)
c、無柱帽的無梁空心樓板布置方案(約1.15倍)
d、井字型次梁布置方案(約1.2倍)
e、十字型次梁布置方案(約1.35倍)
2.地下室頂板覆土1.2米,不考慮消防車的荷載情況(估算恒載31KN/m2,活載3.5KN/m2),項目綜合成本從小到大的排列順序為:
a、帶柱帽的無梁樓板布置方案(假設(shè)造價=1)
b、單向平行等間距兩道次梁布置方案(約=1)
c、井字型次梁布置方案(約1.06倍)
d、十字型次梁布置方案(約1.12倍)
e、無柱帽的無梁空心樓板布置方案(約1.22倍)
3.地下室頂板覆土0.6米,不考慮消防車的荷載情況(估算恒載18KN/m2,活3.5KN/m2),項目綜合成本從小到大的排列順序為:
a、帶柱帽的無梁樓板布置方案(假設(shè)造價=1)
b、單向平行等間距兩道次梁布置方案(約1.02倍)
c、十字型次梁布置方案(約1.12倍)
d、井字型次梁布置方案(約1.15倍)
e、無柱帽的無梁空心樓板布置方案(約1.25倍)
4.裙房商業(yè)或地下室中間樓板的荷載情況(估算恒載4.5KN/m2,活載3.5KN/m2),項目綜合成本從小到大的排列順序為:
a、單向平行等間距兩道次梁布置方案(假設(shè)造價=1)
b、十字型次梁布置方案(約1.1倍)
c、井字型次梁布置方案(約1.12倍)
d、無柱帽的無梁空心樓板布置方案(約1.24倍)
e、帶柱帽的無梁樓板布置方案(約1.3倍)
5.核六人防頂板的荷載情況(估算恒載8KN/m2, 頂板等效荷載60KN/m2。)項目綜合成本從小到大的排列順序為:
a、主梁+厚板布置方案(假設(shè)造價=1)
b、單向平行等間距兩道次梁布置方案(約0.93倍)
c、帶柱帽的無梁樓板布置方案(約0.93倍)
d、十字型次梁布置方案(約0.97倍)
e、井字型次梁布置方案(約1.06倍)
對于地下室頂板當必須考慮抗震的嵌固層要求時,應(yīng)優(yōu)先采用單向等間距平行梁布置方案[6];
當可以不考慮抗震的嵌固層要求時,應(yīng)優(yōu)先采用帶柱帽無梁樓板結(jié)構(gòu)。多層地下室中間層樓板布置優(yōu)先采用帶柱帽無梁樓板或無梁空心樓板布置方案。
地下室底板、頂板建議結(jié)構(gòu)找坡。
另外因項目地下室層高不同,底板下土層承載力不同,梁截面選取不同,各項目比較會產(chǎn)生不同的結(jié)果,故每個項目設(shè)計時均應(yīng)進行結(jié)構(gòu)布置方案比較。需注意的是涉及景觀配合部分,如景觀泳池的架空做法,微地形的架空做法,景觀擋土墻設(shè)置,架空層的做法(立面、天花,等)、崗?fù)?nèi)部裝飾等需在合同中明確。